中國房產市場正在走入常態化
2012/3/29 9:57:01
著中央繼續對房地產市場進行調控和大規模建設保障性住房，樓市正逐步回歸理性。面對房地產行業“暴利時代”的終結，房產企業開始分化，小型企業逐步退出，大型品牌企業則著眼于商業等復合型地產。房企從住宅項目轉向商業地產能否順利“越冬”？
逐步回歸理性的中國樓市讓開發商感受到了“寒意”，房地產企業開始分化。“品牌企業開始走復合地產之路，因為原有的商品房不再受到地方政府支持，拿不到地。走復合地產之路，例如建設商業、旅游或養老地產等是發展趨勢。”蘇鑫說。
與會專家介紹，中型企業則開始走專業化道路，專注于提升自身產品品質，例如質量和物業服務水平等，以提高行業競爭力；占房地產市場絕大多數的小型企業，尤其是2008年以后才進入的、沒有積累的企業就將退出，轉作專業投資人。業內人士預計，未來10年，全國開發商數量預計將會減少一半左右。
今年初，一些涉足房地產較晚的企業紛紛轉向礦業等領域投資。此外，一些非房地產主業的公司也在紛紛退出房地產行業。據中原集團研究中心統計，2011年1月至12月上旬，非房地產主業公司房地產產權交易達238宗，總金額超過400億元。
此外，房地產行業掀起了并購浪潮，一些中小企業都被吞沒。來自中原集團研究中心的數據顯示，2011年1月至12月上旬，房地產為主業企業的產權交易達253宗，約為去年全年同業并購宗數的2倍，并購金額超過900億元。
現在中國城市化率為51.27%，中國城市化還將有近20年的時間，中國房地產也還有20年的輝煌期。“20年的輝煌期不等于房價還將漲20年，回歸常態也不等于房價將直線下降。根據地域、時期和產品結構不同有漲有跌才是常態。
眾多開發商齊聚商業地產，有人甚至將調控政策時期的商業地產喻為“黃金時代”。《2011中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發商都選擇加大對商業地產的投資比重。全球最大酒店業集團之一的洲際集團計劃在5年內，將其設立于中國的酒店由170家增加至300家。這些項目的合作方包括了本土知名房地產發展商保利、萬達和世茂。
商業地產項目至少要培育3年至5年，風險壓力很大。例如，2008年金融危機，許多城市商業綜合體項目都停工了，隨后寫字樓的租金達到最低點，但現在市場上的租金又翻了三倍，開發商進入之前要掌握一定的資源。
海上嘉年華（青島）職業有限公司執行總裁黃冠青認為，商業地產是滿足一定區域內的消費需求，但它所能覆蓋的區域有一定的范圍。最好能結合區域特點，良性優化組合住宅和商業地產項目。業內專家認為在二、三線城市的遠郊區建設住宅和商業綜合體項目有利于促使房價下跌。
在日前于青島舉行的2012城市觀點論壇上，中國房地產業協會代表、房地產行業專家和房地產企業代表等分析認為，房價不斷上漲的樓市“高燒期”已經過去，房地產行業正在走向常態化。
中國房地產業協會副會長朱中一在論壇上說：“國家對房地產市場調控政策堅定不動搖，調控方向明確，那就是要抑制投機和投資性需求，另外，大量保障性住房能促使樓市向健康方向發展。在當前情況下，房地產行業的‘暴利時代’已經結束。”
中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮表示，中國房地產市場正在走向常態化。超低利率和寬松貨幣政策下，房地產企業享受較輕債務和財務成本壓力的時代已經終結。“2011年至2015年，正常、溫和的通脹率就在每年3%至5%，而歐債危機等國際經濟環境的復雜化將使通脹壓力更大，預期的通脹壓力會使現在的貨幣政策更緊而不是更松。”他說。
房地產市場依靠恐慌性、過度占有資源的需求，即“為賣而買”的時代結束了；房地產行業無風險投資、無風險運營和拿地就賺錢的時代結束了；房價不斷上漲的時代結束了。
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