房企已錯過轉(zhuǎn)型軍商業(yè)地產(chǎn)最好時機
2011/8/26 10:12:24
“太忙了，這個月就有4個萬達廣場開業(yè)等我趕場。”王健林將外套搭在手臂上，毫不掩飾他的得意之情。這位放言“在商業(yè)地產(chǎn)上已經(jīng)天下無敵”的萬達集團董事長，此刻正在享受著他的萬達帝國不斷攻城略地、擴大版圖的快意。在8月8日的第五屆中國品牌節(jié)上，王健林接受了本報記者采訪，以犀利而個性十足的言辭對行業(yè)、政策以及萬達的未來一抒己見。
中國房地產(chǎn)報：你判斷中國房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險會在今后5年左右顯現(xiàn)出來，國家正通過一系列的手段調(diào)控行業(yè)，希望避免風(fēng)險的爆發(fā)，你怎么看待調(diào)控的效果？如何判斷對行業(yè)的影響？萬達目前是否受到不利影響？
王健林：房地產(chǎn)是一個關(guān)聯(lián)復(fù)雜、牽涉甚廣的綜合性行業(yè)，不是靠一味的限制就能夠解決問題的。就拿房價來說，靠限購來抑制房價未免太天真了。根據(jù)我的觀察和判斷，全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)的投資投機性需求不會超過10%，城市化進程不斷帶來大量的剛性需求，過于偏激地強調(diào)投資投機的比重我覺得是有些誤讀了。
調(diào)控影響下未來一段時間可能會有一些困難，但大的趨勢肯定不會改變，拐點也不會在下半年出現(xiàn)。萬達目前以商業(yè)地產(chǎn)為主，所以受到市場的影響不能說沒有，但相對而言要小得多。可以看看我們集團剛出的業(yè)績，上半年收入同比增長了近70%，而且這個優(yōu)勢還在不斷擴大中，對此我是非常有信心的。
中國房地產(chǎn)報：房地產(chǎn)行業(yè)是一個創(chuàng)新頻率并不高的傳統(tǒng)行業(yè)，但就萬達而言，的確是一個新商業(yè)模式的開創(chuàng)者。文化、旅游、甚至是回歸足球，萬達目前已經(jīng)開始不斷延伸自己的業(yè)務(wù)半徑，未來我們會看到一個怎樣的萬達？
王健林：萬達在三四年前就有一個新的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，那就是文化和旅游。在文化產(chǎn)業(yè)上，我們已經(jīng)連續(xù)6年在中國企業(yè)中的投資額排名第一，目前純粹的文化產(chǎn)業(yè)體量已經(jīng)達到57億元，包括連鎖文化娛樂、電影制作等，效益、規(guī)模都很不錯，回報率也比較理想。實踐已經(jīng)證明，文化不僅可以做產(chǎn)業(yè)，還可以做成大產(chǎn)業(yè)。在旅游產(chǎn)業(yè)上我們也不斷有很大的手筆，并已經(jīng)與地產(chǎn)業(yè)務(wù)形成良好的互動和融合。我相信，下一個10年，文化和旅游將成為萬達新的核心競爭力。
中國房地產(chǎn)報：現(xiàn)在幾乎主流的住宅開發(fā)商全部都在進入商業(yè)地產(chǎn)，但你認為很多所謂進軍商業(yè)地產(chǎn)的都不是在做純粹的商業(yè)地產(chǎn)，這種一擁而上會造成哪些影響？萬達會不會感到競爭壓力？
王健林：我認為他們已經(jīng)錯過了最好的時機，當(dāng)初主動轉(zhuǎn)型的時候沒有抓住，等調(diào)控了、限購了才開始被動轉(zhuǎn)型，會造成很多潛在的問題。當(dāng)然成功的幾率還是有的，但我認為不會太高。而且就我看來，說的比做的多，盡管很多人都喊著轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，但真正實實在在做的并沒有幾家。
很多企業(yè)低估了做商業(yè)地產(chǎn)的難度，商業(yè)地產(chǎn)不僅需要設(shè)計、建造，還要管理，而真正收益就體現(xiàn)在管理運營上。預(yù)算租金1億元，管理不到位只收回來了5000萬元，你所有的模式再好看、再嚴(yán)密都會付諸東流。因此商業(yè)地產(chǎn)的后期做不到位，商業(yè)模式是很難建立起來的。
現(xiàn)在開發(fā)商一擁而上去做商業(yè)地產(chǎn)，我覺得不是壞事。全世界房地產(chǎn)投資比重，住宅和商業(yè)地產(chǎn)是各占50%的，在歐美那些發(fā)達國家里商業(yè)地產(chǎn)甚至占到60%以上。這是符合發(fā)展規(guī)律的，隨著經(jīng)濟發(fā)展和生活質(zhì)量的提高，人有很多更高的需求，商業(yè)購物、文化娛樂、教育醫(yī)療等，這會帶來一個廣闊的市場。
中國已經(jīng)連續(xù)20年住宅開發(fā)比重在85%以上了，這帶來了很多惡果。你看很多所謂的新區(qū)變成了“鬼城”，為什么？配套服務(wù)沒有跟上，為什么那么多的廉租房經(jīng)濟適用房出現(xiàn)棄號的情況，因為只知道建房子，不知道把周邊的配套搞好，居住環(huán)境很惡劣。
盡管現(xiàn)在很多開發(fā)商涌入這個領(lǐng)域，會參差不齊，但慢慢做起來，如果把商業(yè)和住宅的比重扭轉(zhuǎn)到4:6，商業(yè)地產(chǎn)部分的比重至少在30%~40%，會減少很多不必要的社會問題。
中國房地產(chǎn)報：你剛才提到了保障房也缺乏配套的問題，實際上此前萬達也表示過對保障房的興趣，對于目前不少企業(yè)進軍保障房的情況你怎么看？
王健林：響應(yīng)政府的號召，承擔(dān)一些社會責(zé)任是每一個企業(yè)應(yīng)該做的，保障房也一樣，盡管這個領(lǐng)域的主要責(zé)任應(yīng)該是政府。我認為政府號召企業(yè)做不是不可以，但現(xiàn)在模式機制都還沒有建立起來。政府是否一定會回購？保證企業(yè)能夠拿到多少利潤？如果按照普遍的3%~5%的利潤率來看，目前社會融資成本都在8%~10%之間，那就等于是在賠本賺吆喝。
積極號召和真正形成一個可持續(xù)共贏的趨勢，還有相當(dāng)一段距離。在這段距離沒有彌合之前，一些地方政府為了完成保障房指標(biāo)而將政策性任務(wù)攤派給本應(yīng)解決市場化供給的開發(fā)商，我覺得未免有推卸責(zé)任之嫌。
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