房企突圍 多元化經(jīng)營有效化解風(fēng)險(xiǎn)
2012/3/30 9:27:14
從注重傳統(tǒng)住宅開發(fā)銷售到拓寬更多的經(jīng)營領(lǐng)域，是去年很多大型開發(fā)商努力的方向。在這種思路指引下，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等在國內(nèi)比較新的開發(fā)思路在市場中興起，像萬科、保利、綠地、首創(chuàng)等地產(chǎn)大鱷都紛紛作出布局。盡管在業(yè)內(nèi)對于房企們在經(jīng)營方向上的轉(zhuǎn)身有不同的看法，但在眼下，這些新領(lǐng)域的大開發(fā)看上去已經(jīng)是開發(fā)商們求變求新的一種重要的方向。特別是在今年兩會期間，“養(yǎng)老”問題被大提特提，而養(yǎng)老地產(chǎn)在國內(nèi)仍然處于一個(gè)空白較多的待發(fā)展空間。這也為開發(fā)商們提供了一個(gè)極大的發(fā)展平臺。
堅(jiān)持地產(chǎn)經(jīng)營的主線，是如萬科這類大型房企一直強(qiáng)調(diào)的經(jīng)營理念。但在主線以外，大型房地產(chǎn)品牌在去年所涉及的副業(yè)經(jīng)營卻是精彩紛呈。恒大、萬達(dá)這兩個(gè)業(yè)內(nèi)巨頭都將投資領(lǐng)域延伸至體育行業(yè)。大連萬達(dá)在退出足壇11年零175天后，成功回歸中國足壇。去年7月3日，中國足協(xié)與大連萬達(dá)集團(tuán)戰(zhàn)略合作簽約儀式當(dāng)日在北京理工大學(xué)舉行，大連萬達(dá)重返中國足壇的傳聞變成現(xiàn)實(shí)，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林將斥資至少5億元人民幣，以“3+N”年的方式“牽手”中國足協(xié)，合同期限從今年到2013年。而恒大地產(chǎn)更是直接點(diǎn)燃了足球投資的熱火。在去年恒大的中報(bào)中，2011年上半年的業(yè)績，有6項(xiàng)指標(biāo)獲全國房地產(chǎn)企業(yè)第一名。而投資足球僅在去年上半年就為恒大帶來了近60億元的利潤。
無論是養(yǎng)老地產(chǎn)還是旅游地產(chǎn)，還都是在地產(chǎn)開發(fā)的大背景之下進(jìn)行的。但在去年，在限購、銀行收緊銀根的多重壓力之下，一部分資金實(shí)力并不十分強(qiáng)，但仍能堅(jiān)持的房地產(chǎn)企業(yè)選擇了一條更為保險(xiǎn)的路子。不少房企都已經(jīng)在堅(jiān)持自己老本行的同時(shí)，開始在行業(yè)之外謀求新的利潤增長點(diǎn)以應(yīng)對越來越不確定的市場未來。
去年房企紛紛“涉礦”的舉動(dòng)，引起了業(yè)內(nèi)的極大關(guān)注。僅在去年下半年，就有多家房地產(chǎn)上市公司發(fā)布公告，投資或者直接參與到礦產(chǎn)的開發(fā)當(dāng)中。這些企業(yè)中并沒有出現(xiàn)超大型的房企身影，也沒有廣東本土的房企涉及其中。種種跡象引發(fā)了行業(yè)的熱議。“轉(zhuǎn)行”的論調(diào)在房地產(chǎn)界傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。
僅在去年6月份，宣布進(jìn)軍礦產(chǎn)的上市房企就包括新湖中寶、綠景地產(chǎn)、華業(yè)地產(chǎn)、鼎立股份、萊茵置業(yè)等多家公司。出資取得礦產(chǎn)開發(fā)權(quán)者如新湖中寶，就與內(nèi)蒙古自治區(qū)烏蘭察布市人民政府、四子王旗國有資產(chǎn)經(jīng)營公司簽訂《探礦權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，拿下當(dāng)?shù)孛禾刻降V權(quán)。更多的房企則成立全資子公司，直接參與礦業(yè)開發(fā)銷售各個(gè)環(huán)節(jié)。萊茵置業(yè)在貴州省貴陽市成立“礦業(yè)發(fā)展”全資子公司，主營的業(yè)務(wù)就是礦業(yè)投資、煤業(yè)投資、礦產(chǎn)品銷售。同樣是上市企業(yè)，華業(yè)地產(chǎn)也出資在新疆成立全資子公司托里礦業(yè)，總投資額3.5億元，主要從事礦業(yè)投資、礦產(chǎn)資源開發(fā)經(jīng)營、礦產(chǎn)品加工銷售以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
房企大規(guī)模“涉礦”，最主要的目的就是在尋求新的利潤增長點(diǎn)。這從“涉礦”房企給出的解釋就可以明顯地看得出來。作為進(jìn)軍礦業(yè)最為積極的華業(yè)地產(chǎn)，對于自身成立分公司搞礦產(chǎn)開發(fā)目的就非常明確。該公司表示，隨著國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的日益緊縮，以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的上市公司受到調(diào)控政策的影響較大。“在新疆設(shè)立礦業(yè)公司，就是為了改變當(dāng)前以房地產(chǎn)為單一業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)新業(yè)務(wù)的拓展，在增長新的利潤增長點(diǎn)的同時(shí)提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。”
在去年開始流行的“轉(zhuǎn)行風(fēng)”中，中小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最為積極主動(dòng)。甚至有一些小型的開發(fā)商將手上的項(xiàng)目低價(jià)清掉后直接“退出”房地產(chǎn)行業(yè)而轉(zhuǎn)向其他的投資領(lǐng)域。
這些開發(fā)商往往都是一些三四線城市的小型企業(yè)。記者在采訪中就曾遇到一家小型開發(fā)商的負(fù)責(zé)人黃先生，他向記者表示，去年已經(jīng)將手上的項(xiàng)目全部低價(jià)清理了，工程隊(duì)也全部轉(zhuǎn)到了另一家企業(yè)。“在今年也不再會拿新的項(xiàng)目，而將主要的精力放到其他行業(yè)。”
他自己在房地產(chǎn)行業(yè)打滾了很多年。但“從來沒有遇到過像去年那么差的行情，甚至比2008年還難過。”由于資金實(shí)力不強(qiáng)，黃先生的公司往往在行業(yè)內(nèi)只能算是小打小鬧，在過去的幾年，會拿一些小項(xiàng)目開發(fā)，一般都是一幢或者兩幢樓。“在以前，我們拿項(xiàng)目都是通過銀行貸款，等項(xiàng)目賣了再還錢，然后再做下一個(gè)。”但在去年，這種模式根本行不通。手上的房子很難賣，而且銀行不僅新貸款難弄，連舊的貸款也在不斷地催。“清貨難，新資金又到不了位，這種狀況連2008年都沒出現(xiàn)過。”到最后，黃先生還是只能通過向另一家公司合作，籌集了一部分資金，將項(xiàng)目完工后全部低價(jià)處理。
“今年的狀況估計(jì)也不會比去年好，我知道的一些還沒完工的小型項(xiàng)目現(xiàn)在還是沒有起色。”黃先生稱，在今年他肯定是不會再去弄新的項(xiàng)目做了。“現(xiàn)在更多的是在看有沒有其他的行業(yè)可以做一下。”他有點(diǎn)無奈的表示，“現(xiàn)在肯定要轉(zhuǎn)行了，不是自己想，但實(shí)在沒有信心了。”
在調(diào)控的大環(huán)境下，像黃先生這樣的小開發(fā)商“轉(zhuǎn)行”的，在去年并不是少數(shù)，不蓋樓去賣煤，或者去做其他行業(yè)的小房企都有不少。但與此同時(shí)，大房企的合并潮也如影隨行。伴隨市場冷風(fēng)而來的是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的一場大整合。
對于現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)中，企業(yè)的頻繁動(dòng)作，業(yè)內(nèi)的專家的觀點(diǎn)褒貶不一。易居研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成認(rèn)為，地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)加劇，多元化經(jīng)營能有效分散房企經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，而且地產(chǎn)業(yè)利潤不斷攤薄，多元化經(jīng)營有利于拓寬房企利潤渠道。而廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文也對開發(fā)商的多元化經(jīng)營表示支持。據(jù)他分析，“2012年政策變幻不定，項(xiàng)目集中在中心城市和高端產(chǎn)品上的企業(yè)，將面臨困局。2012年，多元化經(jīng)營不失為化解風(fēng)險(xiǎn)的好辦法。”
但在評論房企的經(jīng)營謀求轉(zhuǎn)型時(shí)，趙文卓卻表達(dá)了不同的觀點(diǎn)。他認(rèn)為，企業(yè)的盲目轉(zhuǎn)型是無益的。“2012年，開發(fā)商考慮得最多的話題是轉(zhuǎn)型。然而，2012年住宅不好賣，寫字樓和商鋪就一定好賣嗎？旅游休閑地產(chǎn)就一定好做嗎？習(xí)慣了依靠地價(jià)上漲和樓價(jià)攀升賺錢的開發(fā)商，企業(yè)技術(shù)含量普遍不高。開發(fā)商轉(zhuǎn)型的前景，并不令人看好。”鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)也認(rèn)為，“礦產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)和股權(quán)投資的回報(bào)期長、投入大，可能會進(jìn)一步加大部分房企的資金壓力。同時(shí)貿(mào)然進(jìn)入新的投資領(lǐng)域，由于人才和管理的制約，風(fēng)險(xiǎn)依然不容小視。”
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