政策持續(xù)調(diào)控房產(chǎn)告別輝煌時(shí)代
2011/10/27 9:36:02
在過(guò)去對(duì)于房?jī)r(jià)的瘋漲，對(duì)很多賣房的和買房的帶來(lái)了很大的困擾，現(xiàn)在在政策的重重調(diào)控下，房地產(chǎn)的走勢(shì)到底會(huì)發(fā)生什么樣的變化呢？
2010年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控之年，2011年調(diào)控政策進(jìn)一步升級(jí)和加深，一波又一波的嚴(yán)厲調(diào)控措施相繼出臺(tái)，共同發(fā)力，對(duì)樓市產(chǎn)生了巨大影響。展望2012年，國(guó)家宏觀政策是將繼續(xù)從緊，還是放松？
中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌先生在發(fā)表主題演講時(shí)表示，近兩年房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)取得了一定的成效，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭已經(jīng)基本遏制。今后政策既要搞好經(jīng)濟(jì)，又要搞好民生。“十二五”期間既要加強(qiáng)保障房的建設(shè)，又要保證房地產(chǎn)行業(yè)的軟著陸。關(guān)鍵時(shí)期一定要掌握好調(diào)控的力度，防止房?jī)r(jià)的大起大落。房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷一個(gè)轉(zhuǎn)型期，企業(yè)要想發(fā)展，就要不斷創(chuàng)新，從產(chǎn)品、融資，再到管理，都要不斷創(chuàng)新，才能順應(yīng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型的大勢(shì)。
顧云昌表示，房地產(chǎn)行業(yè)已告別黃金十年，進(jìn)入白銀十年。未來(lái)的“十二五”期間市場(chǎng)形態(tài)將出現(xiàn)轉(zhuǎn)型，供需關(guān)系將由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供求平衡，或供略大于求。
上海房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭先生發(fā)表演講時(shí)表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有落。他預(yù)計(jì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)可能不會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，最早也要到明年二季度，明年年初可能有一波反彈，但是會(huì)不會(huì)成為拐點(diǎn)卻不一定。房地產(chǎn)在短期是處于調(diào)整期，未來(lái)半年，主要是探底。房地產(chǎn)行業(yè)前景指數(shù)將再一次跌破臨界值。
上海房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭憑借調(diào)查數(shù)據(jù)分析，在一份房?jī)r(jià)走勢(shì)圖中顯示，中部省會(huì)城市的“抗跌”能力最強(qiáng)，東部沿海城市最弱。但在大勢(shì)之下，很難看到個(gè)別城市的佳績(jī)，二三線城市也并未帶來(lái)太多驚喜。他建議開(kāi)發(fā)商暫時(shí)捂盤等待，先熬過(guò)這個(gè)冬天。
在談及房地產(chǎn)市場(chǎng)以及營(yíng)銷方面的話題時(shí)，臧建軍先生說(shuō)，目前全國(guó)大部分開(kāi)發(fā)商面臨資金回籠的問(wèn)題，加上老百姓消費(fèi)的預(yù)期，下半年的營(yíng)銷戰(zhàn)已經(jīng)拉開(kāi)。但是并不是只有價(jià)格戰(zhàn)才是唯一的營(yíng)銷渠道，最主要的還是要做好產(chǎn)品定位，走差異化路線，并精準(zhǔn)地鎖定客戶群。
石家莊地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)如何？在嘉賓論壇上，河北省房協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)張鳳珠表示，石家莊市舊城改造力度很大，保證了土地資源的供應(yīng)，資金比較充足，此外石市剛需量大，十一期間調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，石市自住和改善型購(gòu)房意愿占到了89%。石家莊市房協(xié)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)李水源也表示，石市的房地產(chǎn)投資投機(jī)的泡沫已經(jīng)基本擠出，在目前的波動(dòng)中沒(méi)有出現(xiàn)大起大落。
上海房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭分析表示，石家莊市臨近京津，潛力非常大。舊城改造之后正是一個(gè)城市房地產(chǎn)行業(yè)突飛猛進(jìn)的時(shí)期，石家莊的發(fā)展階段正如同2005年的南京市和2007年、2008年的合肥市，由于本身的需求大，調(diào)控成效會(huì)有一個(gè)模糊時(shí)間差。此外，如果一個(gè)城市的房?jī)r(jià)差距不大，則說(shuō)明還有很大的發(fā)展空間。
這個(gè)十月，對(duì)購(gòu)房者還是開(kāi)發(fā)商，都是很糾結(jié)的。購(gòu)房者希望自己看中的那套房子有大優(yōu)惠；而開(kāi)發(fā)商希望自己的活動(dòng)夠狠，能讓客戶欣然下單。但這個(gè)度卻不那么好把握。降得少了沒(méi)人理會(huì)，降得多了一來(lái)老業(yè)主不滿，二來(lái)成本上吃不消。
在對(duì)購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商和業(yè)內(nèi)專家多人的采訪中，大家對(duì)房?jī)r(jià)下跌都給予了認(rèn)可，但究竟這是房?jī)r(jià)下行的開(kāi)始還是已經(jīng)降到底了？觀點(diǎn)卻不那么一致。
我看中了橋西的一個(gè)樓盤，因?yàn)殡x我單位近，照顧孩子方便，那個(gè)89平方米的戶型比較適合。但感覺(jué)價(jià)格還有點(diǎn)高，我覺(jué)得還會(huì)再降些。
我明年結(jié)婚，想買套婚房，但看來(lái)看去還是感覺(jué)買不起。我感覺(jué)房?jī)r(jià)還是會(huì)降，因此現(xiàn)在是邊看邊等，等哪天房子降到買得起了，我就下手。
我覺(jué)得房?jī)r(jià)到年底還會(huì)有小幅下降，但空間不那么大。事實(shí)上，第三季度很多開(kāi)發(fā)商包括世茂都對(duì)價(jià)格進(jìn)行了理性定價(jià)策略。
二手房?jī)r(jià)格現(xiàn)在已經(jīng)降了，而且各區(qū)域都有下降，與去年4月份高峰期比，大約降了10%。目前能成交的房源在價(jià)格上肯定有優(yōu)勢(shì)。從時(shí)間上推斷，最關(guān)鍵還看國(guó)家政策和信貸走勢(shì)，我感覺(jué)二手房?jī)r(jià)還會(huì)緩慢下降。
現(xiàn)在大部分購(gòu)房者以觀望為主，是不是要等到再降一降出手？我認(rèn)為房子有其特殊性，如其稀缺性。如果一直等房子降價(jià)，可能等降到位時(shí)，你喜歡的那套房子已經(jīng)賣掉了。在開(kāi)盤時(shí)會(huì)有讓客戶驚喜的大優(yōu)惠，因此，如果有合適的房源以及合適的價(jià)格就可以出手。
現(xiàn)在是買房的最佳時(shí)機(jī)。因?yàn)榉績(jī)r(jià)雖然短期內(nèi)下行震蕩，但不會(huì)大幅度下降，而且未來(lái)三年內(nèi)限購(gòu)政策會(huì)有所調(diào)整，房?jī)r(jià)還會(huì)回調(diào)。現(xiàn)在的房?jī)r(jià)與一年前比起來(lái)沒(méi)有上漲反而有所下跌，而且房源多，消費(fèi)者有更多的議價(jià)空間。接下來(lái)幾個(gè)月，就算再降也不會(huì)大降，只是小幅震蕩而已。
最近出現(xiàn)了一些房東急拋現(xiàn)象。有個(gè)溫州人，手上有5套東方郡房源，同一天賣掉3套，其中有一套低于市場(chǎng)價(jià)10萬(wàn)元，據(jù)他說(shuō)是因?yàn)閷?duì)這個(gè)市場(chǎng)沒(méi)信心了。
目前的成交房源以剛需為主，真正成交的應(yīng)該就是有合理定價(jià)的房源。而樓盤是否會(huì)進(jìn)一步降價(jià)，取決于開(kāi)發(fā)商是否還有降價(jià)空間。要注意的是，如果一個(gè)沒(méi)降價(jià)空間的開(kāi)發(fā)商這時(shí)突然降價(jià)很多出售，這時(shí)反而要警惕。
房?jī)r(jià)總體在下行趨勢(shì)中，板塊內(nèi)房?jī)r(jià)是否調(diào)整要看“鲇魚(yú)效應(yīng)”，如果有樓盤降價(jià)，勢(shì)必影響到它周邊的樓盤，導(dǎo)致板塊房?jī)r(jià)下跌。而信貸緊張也會(huì)相應(yīng)降低購(gòu)房者的購(gòu)買能力，從而倒逼開(kāi)發(fā)商降價(jià)。購(gòu)房者還是要靜觀市場(chǎng)之變，擇機(jī)出手。
在政策的調(diào)控下，房?jī)r(jià)有所下降，只要政策不放松房市將會(huì)面臨一些壓力，但從現(xiàn)在的限購(gòu)來(lái)看，調(diào)控會(huì)根據(jù)形勢(shì)變的靈活。
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