地產價值蛻變房企能否實現城市拓疆
2011/9/16 9:54:42
越來越多的龍頭房企愈加明確地提出“轉商”戰略，越來越多的商業地產項目頃刻間拔地而起，越來越多的投資者開始注目“商鋪”，而這些現象仿佛也有力佐證著房地產市場在新一輪政策洗禮中萌生的蛻變與全新的價值取向。在宏觀調控的大環境下，住宅市場遇冷，商業地產逐步升溫。
此時，商業地產貌似獲得了一個前所未有的政策利好優勢，無論是開發商還是投資者，均一致看好商業地產，紛紛將重心向其轉移。萬科、綠地、保利等品牌房企也都加大對商業地產的開發力度。
今年上半年，SOHO中國斥資88.04億元在上海相繼收購了曹家渡地塊、海倫路站地塊、四川北路站地塊等四個項目;6月底，萬科也對外公布了其在深圳區域的商業地產策略。未來兩年內，萬科在深圳將建設3個總計30萬平方米的地標性購物中心，還有約34萬平方米的社區商業，以及40萬平方米的寫字樓開發，計劃兩年內達到100萬平方米的商業物業開發體量。
據權威機構發布的《2010-2011中國商業地產發展報告》顯示，2010年至2011年上半年全國商業地產已呈爆發式增長態勢，達到歷史新高。2010年，商業營業用房和辦公樓開發投資完成額分別達到5598.9億元、1806.5億元，分別增長34.2%和31.2%;相應的銷售額分別達到5354億元、2149億元，分別增長46.3%和31.2%。另據不完全統計2011年以來，京、滬、廣、深四個一線城市上半年商業用地成交金額已達419億元，商業用地成交額占比明顯提高。
業內人士分析，以目前情況來看，預計今年商業地產開發投資增速將明顯高于去年。去年商業營業用房和辦公樓開發投資合計達7405.4億元，即使按照去年的增長速度保守估算，今年僅商業地產開發投資總額也將接近一萬億元。
記憶中的90年代初，一個城市最著名的建筑就是百貨大樓，許多城市如此，濟南也不例外。時光轉瞬，如今城市在不斷更新與發展中日新月異，濟南商業地產的發展也隨著老城改造和新區拓展的不斷深化而轉變格局;另一方面，產品的“抗調控”也為商業地產另辟了一彎避風港，使稀缺地段的商業價值逐漸被挖掘。如今，作為省會城市的濟南不乏優質的商業地產項目，萬達廣場、誠基中心、魯商廣場、黃金時代廣場、銀座中心、紅尚坊、齊源大廈、泰府廣場等地標性商業地產項目陸續入市，它們在成為濟南商業地產新生力量的同時也為濟南的城市發展拓寬了道路。
在急劇增長的商業項目背后，也不乏一些“叫好不叫座”的商業項目出現，或是盲目開發、定位不準，或是“單位天價”物非所值，我們在一些“死鋪”和高空置率商業項目風風火火入市，冷冷清清收場中窺見幾許意味深長。正如香港恒隆地產董事長陳啟宗所說，如今房地產市場上充斥著一些“垃圾大樓”，這些“垃圾大樓”不節能、無設計感、無運作方式、無經營理念，未來的5-10年商業地產勢將進入一個相當殘酷的“戰國時代”。
在商業地產投資開發中，從項目選址到立項、規劃、設計、招商、運營、投融資和資本運作，每一個環節都需精耕細作，這顯然不是一個沒有門檻的行業。商業地產大面積的優勝劣汰，絕不僅僅是一場商戰，更將是一場“殤”戰。
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