二三線城市限購(gòu)擴(kuò)大樓市投資謹(jǐn)慎
2011/8/22 9:59:40
7月12日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，對(duì)已實(shí)施住房限購(gòu)措施的城市要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策，而房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施，進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大調(diào)控。
7月26日，國(guó)家住建部向各省住建廳下發(fā)一份全名為《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策有關(guān)問(wèn)題的函》的文 件。根據(jù)該文件要求，各省級(jí)住建廳在8月20日之前要向住建部提交房地產(chǎn)市場(chǎng)上半年的調(diào)控工作情況及需要采取必要限購(gòu)措施的城市名單。住建部在該文件的附件中公布了五大限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，為新增限購(gòu)城市名單給出建議：第一，6月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)同比增幅或1至6月新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)月環(huán)比增幅較高、排名靠前的；第二，6月份新建商品住房均價(jià)比去年年底漲幅超過(guò)或者接近全年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的；第三，1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；第四，位于已限購(gòu)區(qū)域中心城市周邊，外地購(gòu)房比例較高的；第五，存在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、調(diào)控政策執(zhí)行不嚴(yán)格等突出問(wèn)題，社會(huì)反映強(qiáng)烈的。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部建議，將符合上述條件較多（兩條以上）的城市，列入此次新增限購(gòu)城市名單中，并表示各省級(jí)住建廳可考慮具體的實(shí)際情況，自行對(duì)標(biāo)準(zhǔn)作出適當(dāng)修改。
日前，各地已將相關(guān)情況報(bào)告送住建部，這意味著，新一輪專門指向二三線城市的限購(gòu)政策即將出臺(tái)。雖然住建部沒有自定限購(gòu)名單直接對(duì)某些城市實(shí)行限購(gòu)，具體政策將以地方政府的意志為主，但其正在加大督促各省級(jí)地方政府自覺限購(gòu)的力度也是不容置疑的。
以往經(jīng)驗(yàn)表明，限購(gòu)政策實(shí)施后，有效抑制了部分市場(chǎng)需求，樓市成交量的確不樂觀，多個(gè)重點(diǎn)城市的庫(kù)存量保持大幅攀升。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院7月監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)表明，監(jiān)測(cè)的10個(gè)重點(diǎn)城市中，廣州、重慶、杭州和武漢成交量皆環(huán)比下滑。其中，廣州商品住宅庫(kù)存量增量達(dá)到了21.46萬(wàn)平方米。
據(jù)中原地產(chǎn)發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，從最近4個(gè)月的供求比來(lái)看，北京、深圳、成都、杭州的住宅供求比連續(xù)保持在較高水平，整體供求比分別為1.74：1、1.58：1、2.63：1、1.63：1，而上海、廣州、重慶的供求比相對(duì)合理，分別是1.26：1、1.03：1、1.11：1。
從市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，上述供求比已達(dá)高位的城市如北京、深圳、成都、杭州，其實(shí)質(zhì)性降價(jià)的樓盤正在不斷增加的過(guò)程中，而上海、廣州的住宅價(jià)格目前依然比較堅(jiān)挺。
另?yè)?jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的新建住房數(shù)據(jù)顯示，7月，14個(gè)重點(diǎn)城市的新建住宅總成交面積為727萬(wàn)平方米，環(huán)比微漲1.31%。與6月相比，7月成交出現(xiàn)明顯反彈的城市有深圳、天津、南京、青島、長(zhǎng)春；成交與上月基本持平的城市則是北京、上海、成都、杭州、東莞、合肥；而成交出現(xiàn)明顯下滑的城市包括廣州、重慶、石家莊。7月表現(xiàn)較佳的城市中，天津、青島、長(zhǎng)春延續(xù)了較好的反彈勢(shì)頭，月度成交量正逐步接近歷史平均水平。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，城市限購(gòu)輻射影響，加之目前針對(duì)二三線城市的新一輪限購(gòu)政策出臺(tái)，其房地產(chǎn)的后市不看好，樓價(jià)增幅不會(huì)很大，不是很值得投資者加大投資力度。但是在缺乏更好的投資渠道時(shí)，對(duì)持有的房產(chǎn)處理也要慎重，不要急于拋盤。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控處于關(guān)鍵時(shí)期，在這樣的宏觀背景之下，即將到來(lái)的傳統(tǒng)房地產(chǎn)旺季是否因此受到影響，哪些二三線城市將被列入新“限購(gòu)令”，逐漸成為房地產(chǎn)不同投資人士共同關(guān)注的焦點(diǎn)。有人認(rèn)為，在嚴(yán)厲的限購(gòu)及信貸政策環(huán)境下，市場(chǎng)成交量難言樂觀，房?jī)r(jià)下行的壓力正在不斷加大。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士對(duì)目前的房地產(chǎn)投資有不同的意見看法。
“這一次的限購(gòu)政策其實(shí)是明確指向打擊房地產(chǎn)投機(jī)的，如果由于一線城市投資者的干預(yù)，推高了二三線城市房地產(chǎn)價(jià)格，這將不利于二三線城市房地產(chǎn)的健康發(fā)展。”世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉表示，對(duì)于像廣州這樣的一線大城市，住宅投資應(yīng)該進(jìn)行轉(zhuǎn)移。
對(duì)此，黎振偉給投資者提出了幾點(diǎn)建議：首先，投資者應(yīng)該選擇并未限購(gòu)的城市，對(duì)于進(jìn)行異地投資的投資者，要注意謹(jǐn)慎，應(yīng)該保持冷靜，絕對(duì)不能盲目跟風(fēng)。其次，投資應(yīng)轉(zhuǎn)向優(yōu)質(zhì)物業(yè)，如寫字樓，投資者不能饑不擇食，應(yīng)該綜合考慮樓盤品牌、地段、商業(yè)效益等。另外，在物業(yè)升價(jià)形勢(shì)下，其實(shí)投資者還可以轉(zhuǎn)向投資較為穩(wěn)定的物業(yè)投資基金。
對(duì)于二三線樓市，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院2011年7月中國(guó)房地產(chǎn)百城價(jià)格指數(shù)顯示，2011年7月全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格是8874元/平方米，較6月上漲0.21%，其中66個(gè)城市的價(jià)格環(huán)比上漲，大多是二三線城市。
黎振偉表示，雖然目前的針對(duì)性調(diào)控的確加快二三線城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，但其房?jī)r(jià)其實(shí)不可能像一線城市市場(chǎng)那樣快速、長(zhǎng)期增長(zhǎng)，投資者不妨選擇一些經(jīng)營(yíng)性、出租性的物業(yè)來(lái)投資。
“目前，剛性需求購(gòu)房者可以考慮處于中心區(qū)外圍與郊區(qū)之間過(guò)渡帶的樓盤。”滿堂紅廣州市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰表示，以廣州的二手房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，總體來(lái)說(shuō)上半年的二手房成交量不大，但基本上已經(jīng)到達(dá)了萎縮的底線。
周峰認(rèn)為，對(duì)于帶有投機(jī)性質(zhì)的持有多套物業(yè)的小業(yè)主來(lái)說(shuō)，應(yīng)該可以試著降價(jià)5%致8%放手出售。因?yàn)榻刂聊壳岸謽欠績(jī)r(jià)較去年同期已經(jīng)上漲30%以上，此時(shí)放手是有一個(gè)可觀的盈利空間的。
據(jù)廣州市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)，2011年7月全市10區(qū)的二手住宅登記量為47.66萬(wàn)平方米，同比減少17.9%。當(dāng)月二手樓市場(chǎng)呈現(xiàn)構(gòu)筑底部跡象，地產(chǎn)中介行促成的買賣交易量與6月持平，租賃交易量環(huán)比減少6.5%。
滿堂紅研究部對(duì)其促成的交易數(shù)據(jù)分析顯示，7月份廣州總體（不含南沙）二手住宅成交均價(jià)為13882元/平方米，環(huán)比上升2.8%，同比上升29.5%。
“總體來(lái)說(shuō)，一線城市房?jī)r(jià)將會(huì)有小幅下調(diào)，整體態(tài)勢(shì)還是比較平穩(wěn)，未來(lái)預(yù)計(jì)不會(huì)有大漲大跌的趨勢(shì)。”中原集團(tuán)研究中心高級(jí)經(jīng)理劉淵表示，上半年房地產(chǎn)調(diào)控在控制成交量方面雖然取得了顯著效果，但各大城市房?jī)r(jià)依然保持高位。在這樣的市場(chǎng)預(yù)期下，一手市場(chǎng)目前顯然不適合有剛性需求的老百姓。
“在目前通脹的大背景下，必須要有更好的投資渠道才值得投資者放手樓盤。”劉淵認(rèn)為，網(wǎng)絡(luò)傳言的溫州樓市崩盤傳聞?dòng)幸欢浯螅驗(yàn)榧w拋售樓盤的情況在一線城市都沒有出現(xiàn)過(guò)。如2008年曾出現(xiàn)過(guò)連續(xù)9個(gè)月的房?jī)r(jià)下跌，但是當(dāng)時(shí)北京、上海、廣州等一線城市的投資者都沒有將手中的樓盤大量拋售。
“而對(duì)于尋求長(zhǎng)期投資的人士來(lái)講，其實(shí)此次針對(duì)二三線城市的新一輪限購(gòu)政策對(duì)其投資產(chǎn)生的影響并不大。”劉淵表示，新樓盤將有減價(jià)趨勢(shì)，是比較看好的投資對(duì)象。
滿堂紅中山分公司總經(jīng)理助理陳曉華表示，以中山的二手樓市場(chǎng)為例，據(jù)目前中山市的市場(chǎng)情況來(lái)看，短期內(nèi)實(shí)行限購(gòu)的可能性不大。中山市二手樓市場(chǎng)成交量在限購(gòu)政策出臺(tái)以前就開始下跌。截至8月15日，比上個(gè)月同期下跌近兩成，預(yù)計(jì)下半年成交量還將繼續(xù)下跌，而價(jià)格將微量回調(diào)。
這對(duì)于長(zhǎng)期投資者其實(shí)影響并不大，在住宅限購(gòu)的大背景下，租金回報(bào)率相對(duì)較高且穩(wěn)定的寫字樓成了投資者新的目標(biāo)。目前中山的租金回報(bào)率是比較理想的，年回報(bào)率達(dá)到5%，相比起廣州深圳等一線城市的2%已經(jīng)很理想，投資者可繼續(xù)持有或加大投資。
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