開發商節前反常忙碌成都今年樓市走勢如何
2011/1/21 9:59:15
按照樓市以往的慣例，1月可以說是淡季中的淡季。秋交會的熱潮已經遠去，返鄉置業的人潮還沒有到來，一個個售樓部像隆冬的氣溫一樣天寒地凍。然而，今年1月的成都雖然已經下了好幾場雪，但樓市卻異乎尋常地熱鬧，開發商忙著開盤、銷售、拿地……一樣都不耽誤
按照樓市以往的慣例，1月可以說是淡季中的淡季。秋交會的熱潮已經遠去，返鄉置業的人潮還沒有到來，一個個售樓部像隆冬的氣溫一樣天寒地凍。然而，今年1月的成都雖然已經下了好幾場雪，但樓市卻異乎尋常地熱鬧，開發商忙著開盤、銷售、拿地……一樣都不耽誤。
據業內人士分析，2010年是2009年天量井噴后的調整年，后半年受調控政策的影響，部分投資客和改善性購房者提前購房，成交量呈現逐月上升的態勢，綜合目前土地、市場、政策各方面情況看，2011年的成都樓市整體波動不大，或有平穩上升。
冷風細雨的元旦節前后，仍有索爾龍舟、華府世家、東湖國際等樓盤開盤，一共推出了近1500套房源，主城區商品住宅戶均成交面積為97平方米，比有圣誕節“助威”的前一周還增加了3平米。據世家機構調查數據顯示，樓市開年一周，主城區商品房新增供應面積超過23萬平方米左右，成交面積接近30萬平方米，其中高新區商品房成交量仍然居首位。根據最近的調查數據分析，開年新開樓盤較多，成交量反彈呈小幅回升態勢，近期成都主城區商品房成交量呈“W”狀波動。
華潤鳳凰城銷售負責人透露說：“平時的成交主要集中在周五—周日三天，尤其周末兩天下單量最高，其余工作日成交都比較少。但是自今年1月1日起，每天都有好幾套成交，1月1日-9日，鳳凰城共成交50多套房源，由于市場情況較好，計劃在本月下旬繼續推出100—150平方米的樓王。”銷售情況不錯的還有河畔新世界，據售樓中心統計，自1月1日至上周，共賣了30套左右，總金額已經達到1700萬；地處東三環邊的鑫苑名家人氣也較旺，上周累計來訪超過200組，下定90余套，銷售額達到5000萬左右，鑫苑名家銷售負責人對1月的預期是1億左右的銷售額。
據吉信行調查報告顯示，元旦前后一周，日均成交面積環比上周上升21.62%；1月3日—1月9日，新增商品房供應與商品住宅銷售的供銷比為0.21，市場表現供不應求。
鳳凰城營銷負責人分析說，1月開局樓市表現較好的原因是有兩方面，一是此段時間“買房過年”的心理突顯，尤其來自外地的客戶增多；二是購房者抱有明年房價要漲的預期，尤其比較熱門的幾個片區前景持續看好，決定盡快出手；還是就是1月份不少開發商推出了不同程度的優惠，購房者也會選擇在這個時期買房。
今年樓市開局熱銷僅僅是暫時的景象，還是意味著2011年全年樓市都會走高？當前，不少有買房計劃的購房者正在打開自己的嗅覺，努力探尋2011年成都樓市的走向。
據世家機構報告顯示，2010年是2009年天量井噴后的調整年，成交量出現一定的回落，后半年，受調控政策的影響，尤其是限購令的影響，部分投資客和改善性購房者提前購房，成交量呈現逐月上升的態勢。業內人士認為，鑒于2010年密集出臺的限制房價以及2011年信貸緊縮的格局，開發商將持續承受考驗，但除非調控政策過于嚴厲或遭遇不可抗力的危機，明年價格走勢穩中有升可能性更大。
縱觀成都樓市，顯而易見的是，一方面，成都屬于二線城市，房地產市場比較健康，泡沫程度較低，市場以剛性需求為主導，投資、投機需求相對較少；另一方面，目前開發商“不差錢”。主導成都房地產市場的品牌開發商，多為上市公司和實力央企，融資渠道多，因為資金鏈問題降價的可能性不大。
對于此種觀點，成都吉信行相關負責人給出了更為詳細的分析，他說：“結合近幾年的價格走勢與目前宏觀和微觀的市場形勢，預計2011年成都市場住宅價格仍將繼續上升。”他給出了以下幾個理由：首先是2011年仍將保持較高的通脹水平，消費者將房產投資作為規避通脹的主要渠道之一；其次，從近段時間的土地拍賣中可以看到，大豐地塊土地拍賣到500萬元/畝，“攀成鋼”14號地塊樓面地價拍賣到7600元/平方米，青羊區青華路地塊更是達到樓面地價8200元/平方米，各區域不斷沖高的土地價格，再加上勞動力等成本的上升，將帶動房價繼續上升。第三，從吉信行·地產發展研究中心的統計資料中可以發現，2009年、2010年連續兩年新增供應小于銷售量，前期的存量房被快速消化，使供小于求的矛盾加大，這將成為房價上漲的重要原因之一。第四，雖然目前政府大力加強公租房、廉租房、經濟適用房、限價房等各類保障房的建設，但是保障房地段相對較差，且保障房主要針對低收入人群，其它的大部分消費者還是會選擇商品房這一渠道。
經過了多年的摸爬滾打與跌宕起伏，成都樓市已經度過了“稚嫩期”和“瘋狂期”，2010年的市場顯得更加成熟和平穩。記者在采訪中發現，眾多開發商均認為，2011年的成都樓市將全面進入轉型期，其中，精裝房增多與郊區化發展成為最為明顯的兩大趨勢。
兩三年前，成都的精裝房還屈指可數，甚至不少人還懷疑其發展前景。而目前，藍光、華潤、龍湖、恒 大、合景泰富、朗基、萬科、中海、綠地、珠江投資、新嘉置地、富力等品牌開發商均有精裝房項目推出。業內人士判斷，2011年的精裝房將會更為普遍，有一定開發實力的開發商都會逐漸涉足到該領域中。
在土地開發方面，郊區化已經非常明顯，這是城市擴張、主城區可開發土地日益減少，產生的必然發展趨勢。成都金科地產營銷負責人江濤說：“從數據上看，2010年成都外環外的成交量已達到總成交量的60%，三環外的成交量超過80%。城市在不斷擴張，過去的近郊區已經成為今日的城區，目前改善居住條件的住房在三環外才有更多的選擇。隨著城鄉建設用地的整理，將置換出大量的建設用地，這將為未來幾年成都的房地產開發提供大量的建設用地。因此，未來土地供應上升主要來源于二、三圈層的郊縣。”
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