北京樓市供應量緩解 是否繼續保持
2013/6/6 11:34:01
進入5月下旬以來，北京樓市的新增供量開始出現小幅回升。據亞豪機構統計數據顯示，截至5月26日，北京樓市共有24個項目開盤，其中有15個項目是在5月15日以后開盤，累計新增供量3413套，與4月份同期相比，環比上漲高達80%。亞豪機構副總經理高姍認為，經過對新政近兩個月的適應期，開發商心態已經出現分化，部分開發商出于業績考量，在項目蓄客程度較理想的情況下，為追求較快的去化率與高周轉率，已經降低了對于價格的心理預期，同時鑒于目前限價令在一段時間內將長期存在的形勢，開發商已經積極調整了今年的銷售策略及應對措施，因此近期拿證及入市的項目開始逐漸增多。
北京美聯市場研究部高級經理張磊也持有相同觀點，他認為，此前，由于開發商受限價政策影響大量待開樓盤未能如期領取預售許可證，業內普遍認為5月供應端將繼續啞火，但據北京住建委網站公布的數據顯示，截至今年5月 ，共批準上市14個項目，4725套新增房源，共計49.8萬平方米，與上月相比在項目數量上增長了1個，與去年同期17個項目入市的情況相較雖然在項目數量上處于下風，但在提供房源數量上卻增長了15.5%。市場新房供應量水平基本保持了正常水平，并未在供應數量上顯示出“病態”。
而從本月供應數量的結構卻可以看出，除了三個項目以外，其余供應量全部來自于六環以外。在北京房價連續11個月環比上漲的背景下，5月新批準預售證平均擬售均價較2012年同期下降，擬售價格低于2萬元的項目有8個。5萬元以上僅獲批1例，可見政策背景下，高端盤上市受阻。本已拖延上市的項目或因年中業績壓力而趕在6月上市。由此可見，在政府、房企博弈處在穩定期的背景下，剛需盤的推盤力度會在下半年有所加強，而在高端住宅方面，將繼續保持目前的收緊狀態，松綁的可能性不大。高姍同樣預測說，在沒有新的重磅政策出臺的前提下，排除季節影響因素，預計今年中下旬市場供量還將保持大勢上行。同時，去年下半年及今年前兩月密集成交的土地也或將開始陸續面世，有望對市場新增供量產生積極影響。
即使近兩周來，北京樓市新增供應出現小幅回升，但仍然不改房源供應緊張、整體市場存量告急的現狀。截至5月31日，北京新建商品住宅存量為6.4萬余套。一方面，是預售證難批，整體市場供應減少，另一方面，則是新增供應持續供不應求，剛需項目、品牌大盤持續受捧，頻現多人排號搶房的現象。
據亞豪機構統計數據顯示，5月份北京樓市銷量排行榜中，本月新開盤的中國鐵建廣場、珺悅國際、金第萬科·朗潤園、中建·國際城、中國鐵建·北京山語城等項目均名列前茅，新開盤項目中不乏熱銷樓盤。對此，亞豪機構副總經理高姍認為，限價令下市場供需矛盾進一步加劇，開發商、購房者對于樓市整體預期向好，但當前供需失衡的現狀成為當前開發商尤其是品牌開發商項目“不愁賣”的根本原因。
北京美聯市場研究部高級經理張磊同樣認為，目前市場潛在的剛需客戶數量較大，而新房市場依舊走不出供需失衡的困境，造成賣方市場。現行的政策，依然是在需求端限制購房者的釋放速度，但老百姓的購房熱情并沒有被消滅，而且在慢慢積攢之中，等到合適的項目出現必然會出現集中爆發的現象。從“不愁賣”的項目特點來看，基本都是位于近郊區的剛需項目，從配套、價格、交通等方面都符合了剛性需求客戶的承受能力，出現“日光盤”的現象也屬于正常。
北京美聯市場研究部高級經理張磊指出，由于受限價上市政策影響，開發商入市意愿普遍不高，在主動捂盤躲避政策和由于價格紅線被迫出局的一進一退中，上市數量受到影響。其次，供應產品結構單一，也造成了供需不匹配。那么，“不愁賣”與“發愁買”這一矛盾體所凸顯的供需狀況不平衡，是否有破解方法呢？亞豪機構副總經理高姍分析說，在限價令直接作用下，開發商利潤受限，入市積極性降低，導致近兩個月來樓市新增供量大幅縮水。供應量相比往年減少，但從北京的大環境來看，購房需求依然旺盛。這主要是在北京特殊的地位下，優質教育、醫療、商業、文化娛樂等資源的絕對集中，導致國內的富豪階層競相在北京置業，因此，盡管北京實施了嚴格的限購限貸政策，但購房需求卻難以抑制，造成樓市供需失衡的根本原因。此外，當前在世界各國普遍采取寬松的貨幣政策背景下，北京正在重新面臨著熱錢大量涌入的壓力，這正在成為助推樓市上行的新力量。
解決供需失衡的現狀，簡單說，就是在減少需求的同時增加供應。從市場層面而言，需求的減少無法通過政令來有效實現，但是堅持打擊投資投機性購房，并有效引導樓市預期健康、平穩發展，避免引發民眾的恐慌性購房情緒，有助于為需求“瘦身”，將市場還給真正有住房實際需要的人群。從供應來看，盡快加速保障性住房的土地供應，從源頭上調整土地供應結構，并給予更多的優惠措施，調動開發商的積極性，方可從市場層面加速終端供應的結構性調整與供量的增加。同時加強市場監管與監督，對閑置土地和炒地、捂盤惜售、變相漲價等行為進行嚴格查處，促進已成交土地盡快轉化為有效供應，也將從一定程度上緩解當前供應不足的現狀。
在樓盤選擇上，對于剛需剛改盤而言，性價比將成為樓盤選擇的主要因素。目前剛需剛改盤多居于五環外，通勤成本增加，因此位置及軌道交通的便利程度尤其重要，對于沒有軌道規劃的項目來說，雖然短期內出行將有一定的不便利性，但項目售價必將低于軌道交通完善的區域，相對地，未來增值潛力也就更大。因此，還需結合個人實際情況考慮；另外，品牌開發商或品質大盤通常有較好的綜合開發能力及品牌實力保證，期房購買的風險性可降至最低；同時，區域的利好、項目配套的完善程度、居住的舒適度等因素也需要綜合考慮。
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