一線城市樓市回暖 是事實還是另有隱情
2012/12/24 13:38:03
一段時間以來，樓市出現了回暖的態勢。7月原本是樓市淡季，但從不少城市的成交量看，似乎并無降溫之意，一線城市繼續回暖，二、三線城市的房價也開始“堅挺”，這讓原本有點淡的樓市，又有重新回暖的趨勢。
近期，各地不斷出現的地王不斷推升明年房價上漲的預期，同時網上也不時傳出一些地方久違的“通宵排隊買房”景象。年末，各種流言不斷助推樓市價格暴漲的預期。有部分商業機構宣稱:廣州上周末多個樓盤開盤場面火爆，有樓盤開盤立漲5000元，還有樓盤“連夜排隊購房”。究竟目前的樓市回暖是事實，還是人為制造的假象?
隨著“喊話式”調控震懾效果的減弱，市場預期也出現了一些變化，有一線城市樓市開始出現久違的“暴漲”“倒房號”“日光盤”……“房價合理回歸”似乎正漸行漸遠。更值得注意的是，開發商和個別“專家”把注意力盯在了“積極穩妥推進城鎮化”上，借機向市場、民眾宣揚“推進城鎮化，房價必然大漲”，對市場預期的干擾很大。
對從去年“新國八條”開始的本輪樓市調控，民眾寄予很大希望。如果調控無功而返，負面影響可想而知，不但房價將出現報復性暴漲，讓民眾對住有所居的向往化為泡影，還將令我國經濟重新走向泡沫風險化之路，政府部門的威信和公信力也將受到影響。在房價信息混亂、蠱惑謠言滿天飛、一線城市房價出現反彈、高價地重現的當下，相關部門是時候再次出手治理樓市了。相關管理部門已開始有所行動，比如國土資源部12月18日就表示，將通過穩供應、穩價格、穩預期等三項措施穩定房地產用地供應，抑制異常地價。
在筆者看來，這些措施還不夠，相關部門有必要按照“新國八條”的要求，對房價環比上漲過快過久的城市要啟動問責;對出現高價地的城市要進行重點調查;對松懈限購政策的城市要緊急叫停并堅決處分責任人。同時，要考慮出臺更加嚴厲的房地產調控新政策。
隨著11月份以來一線城市樓市的快速回暖，個別區域房價又出現了快速上漲的勢頭。在這種情況下，捂盤惜售、違規收取“排號費”等市場亂象又開始顯現，導致部分購房者擔心房價又要暴漲而恐慌入市，值得警惕。
回顧近3年的房地產調控，每次市場出現一些回暖跡象，房價似乎就按捺不住漲勢，各種亂象、恐慌情緒就會迅速抬頭。背后原因，不光是開發商“好了傷疤忘了疼”，更說明盡管調控政策十分嚴厲，但一些城市住房供不應求、尤其是適合剛需的普通住房供應量嚴重不足等結構性矛盾依然存在。促進市場長期平穩健康發展的體制機制尚未形成。一些僅靠房地產自身無法解決的深層次問題對樓市的影響也越來越明顯，如財稅制度、收入分配等。解決好這些矛盾和問題，將是下一階段樓市調控的重點。
從目前房地產市場的運行態勢看，明年房地產調控的任務更加艱巨和復雜，務必要堅持房地產調控不動搖，調控成效的判斷標準應從追求“抑制房價”這一短期目標，逐漸過渡到追求市場長期平穩健康這一長期目標，政策措施也要作相應的調整。
在完善住房市場機制的層面下功夫，努力提高住房資源配置效率，促進房價回歸合理水平。下一階段的調控，應在堅持住房市場化基礎地位的同時，改革創新市場運行機制，充分激發市場的競爭活力。為此，一是要形成多元化的住房用地供應主體，減少賣方壟斷造成的效用損失，促進市場競爭確定最優的供地量。二是要降低單宗住房用地規模，削弱開發企業單個項目的區位壟斷優勢，加大競爭力度以形成合理的住房價格。三是要適應中小城市和小城鎮的市場特點，支持和引導中小型開發企業的發展，形成競爭有序、梯度合理的行業結構。
在發展以住房消費為主體的層面下功夫，增加普通住房供應，嚴格抑制投資投機，致力于改善群眾的居住條件。我國資源稟賦、發展階段決定了住房市場只能服務于居民合理的住房消費。前幾年房地產市場盛行的投資投機風氣加劇了市場供求矛盾，這會制約合理住房需求得到滿足。為此，要堅持房地產市場調控方向不動搖，在需求端完善信貸稅收等經濟政策和必要的行政措施，始終遏制不合理住房需求。在供應端依靠規劃手段重點發展普通商品住房，增加普通商品房的供應比例，使其成為市場供應的主體。同時要善于將群眾認可的市場定位、行之有效的調控措施上升為法律規則，穩定調控工作機制，引導形成合理的住房消費觀念。
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