二手房市場快評(píng)成交量回升并不意味著樓市回暖
2010/8/19 9:44:04
部分城市出現(xiàn)二手房成交量增加，主要是由兩方面原因造成的。從需求角度來看，剛性需求的集中入市，推動(dòng)了成交量上升。國家在4月份公布調(diào)控新政之后，二手房市場的成交量瞬間就從波峰跌至波谷，
據(jù)多家媒體報(bào)道，國內(nèi)包括北京、上海、深圳、廣州等房地產(chǎn)一線城市，近期二手房成交量環(huán)比均出現(xiàn)較大幅度的增加，其中深圳表現(xiàn)尤為明顯，上周（8月9日～8月15日）二手房成交量已經(jīng)接近調(diào)控政策出臺(tái)前的平均水平。這種變化帶給人們一些想象的空間：二手房市場是否開始逐漸回暖了呢？
部分城市出現(xiàn)二手房成交量增加，主要是由兩方面原因造成的。從需求角度來看，剛性需求的集中入市，推動(dòng)了成交量上升。國家在4月份公布調(diào)控新政之后，二手房市場的成交量瞬間就從波峰跌至波谷，下滑速度之快超出了歷次調(diào)控，這其中有相當(dāng)一部分剛性需求也在這段時(shí)間暫停了購房，觀望政策變化對(duì)市場的影響。不過剛性需求的購房愿望是最為迫切的，等待一段時(shí)間后，他們必須重返市場。因此，在經(jīng)過幾個(gè)月的觀望之后，這部分剛性需求又陸續(xù)開始購房，使得成交量相比五六月份有了一定程度的提高。從供給角度來看，商品房市場供給速度放緩，使得部分購房者也轉(zhuǎn)向二手房市場。新政出臺(tái)之后，部分開發(fā)商由于資金壓力不大，放慢了項(xiàng)目的開發(fā)速度，開盤速度也有所減慢，這使得進(jìn)入市場的商品房數(shù)量減少。而二手房由于賣家?guī)缀跞渴莻€(gè)人，新政之后反而有大量房源集中入市，可選擇余地增加。
雖然如此，但筆者認(rèn)為近期成交的反彈并不意味著二手房市場就此開始回暖，因?yàn)楹芏鄺l件并不支持成交量進(jìn)一步大幅回升。首先，國家并未放松對(duì)樓市的調(diào)控。前一段傳出部分城市三套房貸放寬的消息，有關(guān)部委立即發(fā)文要求從嚴(yán)控制房貸，北京等城市繼續(xù)禁止對(duì)第三套房發(fā)放貸款。8月13日，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)表示，要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒作等不合理購房需求。國家發(fā)改委也建議，各地城市需繼續(xù)做好房地產(chǎn)調(diào)控和穩(wěn)定房價(jià)的工作。其次，購房者最關(guān)心的房價(jià)問題仍然沒有改變。從調(diào)控新政出臺(tái)至今，雖然成交已經(jīng)大幅下滑，但國內(nèi)二手房價(jià)格的調(diào)整幅度卻非常小，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到預(yù)期，甚至還有部分城市的房價(jià)不降反漲。由于房價(jià)變化不大，導(dǎo)致購房者的觀望心態(tài)仍然十分濃，入市愿望并不強(qiáng)烈，尤其是改善性需求更是如此。由于買賣雙方的心理預(yù)期差距較大，市場的僵持狀態(tài)仍將持續(xù)一段時(shí)間。此外，隨著“金九銀十”的到來，年內(nèi)最后一次銷售旺季內(nèi)必將有更多開發(fā)商在這段時(shí)間集中開盤，使得房地產(chǎn)市場中商品房供應(yīng)量大增，而且在價(jià)格上也有可能出現(xiàn)比較大的優(yōu)惠，使得部分二手房購房者分流至商品房市場。
盡管部分城市二手房市場有了回暖的苗頭，但目前市場的成交量仍維持在較低水平，同比去年有很大差距，市場上的人氣也不旺，多數(shù)中介公司仍然是步履維艱。因此，在政策與房價(jià)沒有大變化的情況下，現(xiàn)在的二手房市場并非真正的回暖，而未來的走勢仍需繼續(xù)觀望。
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